بخش اول را اینجا بخوانید
سلام به خواننده های عزیز سایت گیس گلابتون ، خوشحالم که این مجموعه مطالب مورد توجه شما قرار گرفته ، هرچقدر شما مشتاق تر باشید که در این زمینه بیشتر بدونید من هم بیشتر مشتاق میشم که اطلاعات خودم رو در اختیارتون قرار بدم . خب دوستان عزیز این دومین نوشته از این مجموعه نوشته ها با موضوع خرید خانه هست ، میدونم که در این زمینه گفتنی ها زیاده اما من از مهمترین و پایه ای ترین اطلاعات در این زمینه شروع میکنم و به مرور دانش شما رو در این زمینه کامل تر میکنم.
ممکنه که شما قصد خرید خانه یا زمینی رو داشته باشید ، خب مردم معمولا برای خرید خانه چه کار میکنند ؟ اولین اقدامشون چیه؟
اولین اقدام اکثر افراد اینه که تو آگهی های املاک در روزنامه یا اینترنت به مورد های فروشی نگاه می اندازند شاید هم به چند بنگاه املاک سر بزنند تا مورد های فروشی اونها رو هم ببینند و این دقیقا همون جایی هست که معمولا مشاورین املاک تمام تلاششون رو میکنند تا با ترفند هایی که بلدن شما رو خیلی زود به پای معامله بکشونند تا کمیسیون خودشون رو بدست بیارند. اگر زرنگ نباشید خیلی زود اسیر این بازی میشین و بعد از اون مگه شانس آورده باشید و فروشنده با انصافی گیرتون اومده باشه وگرنه کلاهتون پس معرکست. نمیخوام خیلی وارد جزئیات اصول انتخاب ملک بشم که خودش خیلی حرف برای گفتن داره و اگر مشتاق بودین بعدا در نوشته ای دیگه بهش خواهم پرداخت اما همین قدر بگم که قبل از تماس با مشاورین املاک سعی کنید ملاک های خودتون رو برای خانه یا باغ یا مغازه یا زمینی که میخواین بخرین مشخص کنید تا اسیر بازی اونها نشین.
خب حالا فرض میکنیم که شما ملکی رو پیدا کردید که شرایط دلخواه شما رو داره و میخواین اون ملک رو بخرید حالا قدم بعدی چیه ؟ آیا باید بلافاصله به بنگاه املاک مراجعه کنم و قولنامه بنویسم و پولی پرداخت کنم؟
معمولا در این زمینه هم مشاورین املاک سعی میکنند خیلی زود شما رو به پای قولنامه بکشونن تا مبلغی از کل قیمت ملک رو پرداخت کنید و معامله قطعی بشه . اما در این جا سوال مهمی مطرحه که باید قبل از نوشتن قولنامه پرداخت هرگونه وجهی بهش پاسخ داده بشه : آیا ملکی که میخواهید بخرید سند داره ؟ در مورد مزایای املاکی که سند دارند و تفاوت اونها با املاکی که سند ندارند و اصطلاحا وکالتی معامله میشن بعدا مفصلا در مطلب دیگری خواهم نوشت اما داشتن یا نداشتن سند مالکیت خیلی تو قیمت ملکی که میخواین بخرین تاثیر داره پس این حق شماست که این سوال رو بپرسید. و اگر تصمیم دارید خانه ای سند دار بخرید این حق شماست که قبل از پرداخت هر پولی یا نوشتن قولنامه اصل سند رو مطالبه کنید تا به رویت شما برسه ، اصلا و به هیچ عنوان این قسمت از کار رو به مشاورین املاک نسپرید و حتما خودتون و با دقت سند ملک رو بر اساس چیزهایی که در آینده خواهم گفت بررسی کنید چون در غیر اینصورت مسئولیت هر ضرر و زیانی به گردن خودتونه.
حالا فرض کنید که فروشنده سند ملکش رو میاره و به دست شما میده ، در این سندی که به شما دادند چه مواردی را باید بررسی کنید تا از معتبر بودن این سند مطمئن بشید؟
اول از همه باید بگم که سند های مالکیت املاک به دو دسته تقسین میشن:
- 1-اسناد دفترچه ای که از سال 1389 دیگه صدورشون به طور کامل متوقف شد.
- 2-اسناد تک برگ که از سال 1389 صادر شدند و جایگزین اسناد دفترچه ای شدند.
اعتبار کدام نوع از اسناد بیشتره ؟ قطعا اسناد تک برگ چون اطلاعات اونها طی فرایندهای خودکار سیستمی بررسی شده و در نتیجه هنگام نقل و انتقال کمتر احتمال داره که به مشکل بر بخورید تازه اگر هم با مشکلی مواجه بشید راحت تر مشکلتون حل میشه.
آیا اینکه سند در چه سالی صادر شده باشه هم مهمه ؟ بله ، هرچه سند ملکی که میخواین بخرید جدیدتر صادر شده باشه بهتره چون روز به روز سیستم های اداره ثبت اسناد داره به روزتر و دقیق تر میشه و جلوی خیلی از خطاها و اشتباهات گرفته میشه ، به عنوان مثال سندی که سال 96 صادر شده باشه از سندی که سال 91 صادر شده باشه بهتره ، البته در این مورد زیاد وسواس نداشته باشید چون در ادامه روشی رو به شما یاد میدم که اسناد چه دفترچه ای باشن و چه تک برگ بتونین از اصالتشون قبل از خرید مطمئن بشین.
چطور میتونم مطمئن بشم که سند مشکلی برای نقل و انتقال نداره ؟ بهترین راه این کار اینه که قبل از انجام معامله به همراه فروشنده به یک دفتر اسناد رسمی (یا اصطلاحا محضر) مراجعه کنید و یک استعلام نقل و انتقال از اداره ثبت اسناد بگیرید ، اگر پاسخ استعلامتون مثبت بود یعنی اون سند برای نقل و انتقال هیچ مشکل ثبتی نداره اما اگر منفی بود باید از فروشنده بخواین که قبل از انجام معامله به اداره ثبت اسناد مراجعه کنه و مشکلات ملکش رو برطرف کنه و بعد دوباره استعلام بگیرید تا پاسخش مثبت بیاد . پاسخ استعلام یک ماه اعتبار داره و در اون مدت یک ماه شما فرصت دارید تا سند خونه رو به نام خودتون بزنید.
آیا از ظاهر سند میتونم تشخیص بدم که اصلیه یا تقلبی ؟ به طور قطعی نه اما سندهای تک برگ یک هولوگرام نقره ای با آرم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پشتشون دارند که تو نور رنگش عوض میشه همچنین مهر برجسته اداره ثبت اسناد روی اونها درج شده و میتونین در مرحله اول این موارد رو چک کنید در پایین تصویر پشت و روی یک سند تک برگ و همچنین صفحه اول یک سند دفترچه ای قرارداده شده که میتونین ملاحظه کنید. در مورد سند های دفترچه ای من توصیه میکنم حتما استعلام بگیرید چون این سندها به دلیل ساختار قدیمی که داشتند آنچنان ملاک اعتبار سنجی دقیقی ندارند اما در هر حال اسناد دفترچه یک منگوله پلمپ سربی همراه خود دارند و صفحات سند هم نباید خط خطی یا سوراخ شده باشه و همچنین نباید مهر باطل شد داشته باشه.
خب هنوز حرفهای زیادی مونده که گفته بشه در مورد بررسی اطلاعات پشت و روی سند و تفاوت سندهای ششدانگ و مشاعی و .... خیلی چیزهای دیگه ، امیدوارم تا اینجای مطلب براتون مفید بوده باشه منتظر ادامه مطالب باشید.
بهرام رفیعی - تیرماه 1396
بخش سوم را اینجا بخوانید
